خرید خانه آن هم در شرایط اقتصادی ایران به سرمایه میلیاردی نیاز دارد. حالا اگر کسی بگوید میتوانید فقط با هزینه یک گوشی موبایل، مالک بخشی از یک آپارتمان در تهران یا کلان شهرها شوید شما چه میگویید؟
خرید متری ملک یا مسکن متری بهعنوان یک روش سرمایهگذاری و خانهدار شدن تدریجی مطرح شده است و به افراد اجازه میدهد بهجای خرید یک خانه کامل، با سرمایههای کوچک بخشی از یک ملک یا پروژه ساختمانی را بهصورت متری خریداری کنند. در ایران، سال ۱۴۰۲ مسئولان درباره دستورالعمل اجرایی معاملات سلف مسکن سخن گفتند. دستورالعملی که از مسیر بورس و برخی پلتفرمهای سرمایهگذاری ملکی ماجرایی میشوند.
با این حال، این مدل هنوز برای بسیاری از افراد مبهم است. واقعا میتوان با سرمایه کم صاحب چند متر از یک خانه شد؟ مالکیت چگونه ثبت میشود؟ سود آن از کجا میآید؟ و مهمتر از همه، آیا خرید متری ملک در ایران امن و قانونی است؟ در این مقاله، همه این موارد را به زبان ساده بررسی میکنیم.
متری ملک چیست؟
خرید متری ملک یعنی افراد بهصورت سهمی یا متراژی در یک ملک یا پروژه مسکونی سرمایهگذاری میکنند و با خرید اوراق بهادار سلف مسکن صاحب بخشی از آن میشوند. این اوراق در بورس عرضه میشوند و امکان خرید یک یا چند متر خانه را فراهم میکنند تا افراد پس از چند سال، صاحب خانه شوند.
در این مدل، ارزش یک پروژه ساختمانی یا یک واحد مشخص به بخشهای کوچکتر تقسیم میشود و هر فرد میتواند به اندازه توان مالی خود، چند متر از آن را بخرد.
یعنی اگر قیمت یک آپارتمان برای شما بالاست، دیگر منتظر نمیمانید تا کل پول آن را تهیه کنید، بلکه از همان ابتدا با مبلغ کمتر وارد بازار و بهتدریج مالک بخشی از ملک شوید. این روش بیشتر برای سرمایهگذاری و حفظ ارزش پول و خانهدار شدن تدریجی استفاده میشود.
انواع روش خریدن مسکن به صورت متری
در این شرایط و با توجه به اینکه قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده، روشهای مختلفی برای خرید متری ملک به وجود آمده است. در ادامه ۳ روش مشاهده میکنید که خرید مسکن بهصورت متری را آسانتر میکنند.
خرید متری ملک در بورس
یکی از مدلهایی که برای اجرای طرح مسکن متری مطرح شده، عرضه اوراق مرتبط با پروژههای مسکونی در بازار سرمایه است. در این روش، افراد اوراقی را خریداری میکنند که نشاندهنده سهم آنها از یک پروژه ساختمانی است.
البته توجه کنید که برای خرید متری مسکن در بورس کالا، باید کد بورسی داشته باشید. پس حتما به سامانه سجام مراجعه کرده و پس از انجام احراز هویت، کد بورسی خود را دریافت کنید. همچنین به اندازه متراژی که میخواهید ملک خریداری کنید، باید در حساب بورسی خود سرمایه داشته باشید.
در این روش شما هنگام خرید اوراق، واحد مشخصی از ساختمان را نمیخرید. در واقع در مرحله اول تنها در پروژه ساختمانی مشارکت میکنید و مشخصات کلی پروژه در زمان انتشار اوراق اعلام میشود. تعیین واحد نهایی در زمان سررسید یا تکمیل پروژه مشخص خواهد شد.
زمانی که اوراق مربوط به یک پروژه از سوی بورس منتشر میشود، اطلاعاتی مانند مشخصات پروژه، قیمت پایه، متراژ قابل خرید و شرایط معامله در اختیار خریداران قرار میگیرد. پس از بررسی این اطلاعات، افراد میتوانند متناسب با سرمایه خود اوراق موردنظر را خریداری کنند.
خرید متری مسکن در پلتفرمهای آنلاین
در پلتفرمهای آنلاینی که مسکن بهصورت متری به فروش میرسد، افراد به اندازهای که سرمایه واریز میکنند، به همان میزان میتوانند سهی از یک ملک را تهیه کنند.
پلتفرمهای اینترنتی در ایران با هدف سادهسازی فرآیند خرید متری مسکن ایجاده شده و تلاش کردهاند که افراد بدون محدودیت مکانی و بدون نیاز به حضور فیزیکی برای عقد قرارداد، در پروژههای ملکی مشارکت کنند و سهمی از آنها را بهصورت متری خریداری کنند.
در پلتفرمهای فروش ملک متری، قیمت پروژهها بر اساس مجموعهای از عوامل مانند قیمت زمین، موقعیت ملک، قیمت روز املاک مشابه، مصالح ساختمانی و میزان پیشرفت پروژه تعیین میشود. به همین دلیل، قیمت خرید در مراحل ابتدایی پروژه پایینتر است و هرچه پروژه جلوتر میرود، ارزش آن نیز افزایش پیدا میکند.
البته باید توجه داشت که در خرید متری از طریق پلتفرمهای آنلاین، شفافیت حقوقی و اعتبار قراردادها اهمیت دارد. سرمایهگذار باید پیش از ورود، بررسی کند که سازوکار ثبت قرارداد، نحوه مالکیت، ضمانتهای اجرایی و شرایط خروج از پروژه چگونه تعریف شدهاند. هرچه این موارد شفافتر و مستندتر باشند، ریسک سرمایهگذاری کمتر خواهد بود.
خرید متری ملک از سازندگان
در روش خرید متری از سازندگان، سرمایهگذار بهصورت مستقیم در ایجاد سرمایه یک پروژه ساختمانی مشارکت میکند و بهاندازه سرمایه خود، مقداری از یک ملک را خریداری میکند. پرداختها اصولا سه مرحله دارد. مرحله اول همزمان با خرید زمین و اخذ پروانه ساختمانی، مرحله دوم در زمان تجهیز کارگاه و اجرای سفتکاری و مرحله سوم در دوره نازککاری و تکمیل پروژه. این ساختار باعث میشود پرداخت سرمایه متناسب با پیشرفت واقعی پروژه پیش رود.
اگر پروژه در موعد مقرر تکمیل نشود، شرکت سازنده متراژ خریداران را بر مبنای ارزش روز پروژه خریداری کند. حداقل میزان خرید در این مدل یک متر مربع است تا افراد متناسب با توان مالی خود و بهصورت تدریجی در پروژه مشارکت کرده و سهم خود را افزایش دهند.
حداقل سرمایه مورد نیاز برای خرید متری ملک
حداقل سرمایه مورد نیاز برای خرید متری ملک در پلتفرمها از ۱۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومان متغیر است. اما در بورس کالا که از طریق اوراق سلف مسکن ارائه میشود، این قیمت براساس ۱ متر مربع است و از ۵۰ میلیون تومان شروع میشود و براساس موقعیت و شرایط پروژه قیمت آن متغیر فرق میکند. اگر هم میخواهید متراژ مورد نظر خود را از سازندگان خریداری کنید، این قیمت به متراژ پروژه و شرایط قراردادهای مخصوص بستگی دارد.
خرید متری ملک چگونه است؟
در خرید متری ملک، افراد بخشی از یک پروژه ساختمانی را براساس متراژ مشخص خریداری میکنند. اگر میخواهید از طریق بورس برای خرید متری ملک اقدام کنید، پس از دریافت کد بورسی و شارژ حساب خود، اوراق را تهیه و برای خرید اقدام کنید.
در پلتفرمهای آنلاین خرید متری ملک نیز بعد از ثبتنام و احراز هویت میتوانید پروژههای مختلف را مشاهده و براساس سرمایه خود خرید کنید.
در روش سرمایهگذاری ملکی یا مشارکت مستقیم با سازندگان، ابتدا مشخصات پروژه، قیمت پایه و شرایط قرارداد اعلام میشود و سرمایهگذاران میتوانند متناسب با بودجه خود، متراژ مشخصی از پروژه را خریداری کنند.
نحوه کسب سود از خرید متری ملک
سود در خرید متری مسکن بعد از افزایش ارزش پروژه در طول زمان به دست میآید. با پیشرفت مراحل ساخت و همچنین افزایش قیمت بازار مسکن، ارزش سهم سرمایهگذار نیز بیشتر میشود. برخی پلتفرمها امکان فروش سهم در طول اجرای پروژه را فراهم میکنند و سرمایهگذار میتواند دارایی خود را پیش از اتمام پروژه به فروش برساند. در برخی مدلهای دیگر نیز در پایان پروژه، واحد ساختهشده فروخته شده یا سهم سرمایهگذار توسط سازنده یا خریداران دیگر خریداری میشود و سود حاصل از رشد قیمت ملک میان سرمایهگذاران تقسیم میشود.
پلتفرمهای خرید متری ملک در ایران
در سالهای اخیر چند پلتفرم آنلاین در بازار مسکن ایجاد شدهاند که میخواهند امکان سرمایهگذاری خرد در مسائل حقوقی و مالکیت در خرید متری ملک را فراهم کنند. در ادامه به چند پلتفرم برتر در این زمینه اشاره میکنیم:
پلتفرم آنلاین متری لند
متریلند یک پلتفرم پیشرو و فناوریمحور در بازار مسکن معرفی کرده است و در این سالها تلاش کرده با استفاده از تکنولوژی بلاکچین جهت ثبت شفاف تراکنشها و استفاده از هوش مصنوعی برای قیمتگذاری دقیق املاک متمایز از دیگر پلتفرمها باشد. در متریلند شما میتوانید حتی کمتر از یک متر مربع از پروژههای کارشناسیشده را خریداری کنید. نقدشوندگی سریع و ارزیابی املاک توسط کارشناسان رسمی دادگستری، از جمله نقاط قوت این پلتفرم برای جلب اطمینان سرمایهگذاران خرد است.
پلتفرم آنلاین مترینا
مترینا از سال ۱۴۰۰ فعالیت خود را در بازار خرید متری مسکن آغاز کرده و تمرکز اصلیاش بر سادهسازی فرآیند ورود به این بازار است. در این پلتفرم، پس از طی مراحل احراز هویت، شما میتوانید سهمی از یک پروژه ساختمانی را خریداری کرده و در بازار ثانویه همان پلتفرم، دارایی خود را به دیگران بفروشید. مترینا با فروش یا مزایده واحدها، اصل سرمایه به همراه سود را بهصورت مستقیم به کیف پول آنلاین شما واریز میکند.
پلتفرم آنلاین صاب ملک
در سامانه صابملک هر پروژه ساختمانی به قطعات مساوی (صاب) تقسیم میشود و شما با خرید هر تعداد از این واحدها، در واقع در هزینههای ساخت و سود نهایی آن پروژه شریک میشوید. نکته مثبت صابملک، وسواس در انتخاب پروژههاست. یعنی میتوانید با بررسی دقیق ریشه سند، جوازهای شهرداری و اعتبار سازنده قبل از عرضه پروژه، ریسک سرمایهگذار را به حداقل برسانید. این پلتفرم برای کسانی که میخواهند به جای خرید ملک آماده، در سود ساختوساز سهیم باشند، گزینهای ایدهآل است.
پلتفرم آنلاین بیت هوم
در پلتفرم خرید و فروش بیتهوم شما میتوانید با مبالغی در حدود ۱۰۰ هزار تومان هم وارد یک پروژه ملکی شوید. این پلتفرم برای پروژههای خود ضمانتنامه بانکی ۱۲۰ درصدی ارائه میدهد و تمامی اسناد فنی و حقوقی پروژه، از پروانه احداث تا فهرست مصالح مصرفی را بهصورت شفاف در اختیار کاربر قرار میدهد. وجود جریمه تاخیر برای سازنده در قراردادها، نشاندهنده تعهد این پلتفرم به حقوق سرمایهگذاران است.
پلتفرم آنلاین متریکس
متریکس تمرکز ویژهای بر پروژههای بزرگ و شناسنامهدار در مناطق رو به رشد، مانند چیتگر تهران دارد. در این سامانه، امکان خرید واحدها به صورت متری فراهم شده و کاربران میتوانند از طریق بازار ثانویه، دارایی خود را مدیریت کنند. متریکس برای سرمایهگذارانی که به دنبال پروژههایی با پیشرفت فیزیکی مشخص و شفافیت در متراژ هستند، بستری امن فراهم کرده است تا حتی با بودجههای محدود، از رشد قیمت مسکن در قطبهای ساختوساز پایتخت بهرهمند شوند.
تفاوت خرید متری ملک با صندوقهای سرمایهگذاری املاک
بسیاری از افراد این دو مفهوم را شبیه به هم می دانند، در حالی که ماهیت سرمایهگذاری در آنها متفاوت است:
در صندوقهای سرمایه گذاری املاک شما واحد سرمایهگذاری یک صندوق را میخرید. مدیریت این صندوقها به عهده شرکتهای تامین سرمایه است که با پول جمعآوری شده از افراد مختلف، سبدی از املاک (مسکونی، تجاری، اداری) را خریداری یا مدیریت میکنند. در این شرایط، سود شما از دو با افزایش قیمت ملک و اجارهبها تامین میشود.
زمانی که با خرید متری ملک سرمایه گذاری میکنید، از یک پروژه خاص (مثلا برج مسکونی در حال ساخت در منطقه X) متراژ میخرید. سود شما وابسته به اتمام آن پروژه و رشد قیمت همان ملک در آن منطقه خاص است.
تفاوت خرید متری ملک از بورس و پلتفرم های خرید آنلاین
خرید متری ملک از بورس و خرید مسکن متری از پلتفرم های خرید آنلاین، کانالهای دسترسی به بازار ملک هستند و از نظر قانونی و فنی تفاوتهای ساختاری دارند.
خرید متری ملک از طریق بورس (مانند بورس کالا) در چارچوب قوانین بازار سرمایه انجام میشود و تحت نظارت مستقیم سازمان بورس و اوراق بهادار قرار دارد. برای ورود به این بازار، سرمایهگذار باید کد بورسی داشته باشد و در سامانه سجام ثبتنام کند. معاملات در این بستر بر اساس مقررات رسمی، گزارشهای شفاف و فرآیندهای مشخص انجام میشود و به همین دلیل شفافیت مالی و نظارت قانونی دارد.
اما خرید متری ملک از طریق پلتفرمهای آنلاین فرآیند سادهتری دارد. در این روش، کاربران با ثبتنام و احراز هویت در پلتفرم میتوانند در پروژههای مختلف سرمایهگذاری کنند و نیازی به دریافت کد بورسی ندارند. این پلتفرمها نقش واسطه بین سرمایهگذاران و سازندگان پروژه را ایفا میکنند و قراردادها در چارچوب حقوقی تعریفشده توسط همان پلتفرم منعقد میشود.
مزایای خرید ملک به صورت متری
خرید متری ملک برای کسانی که سرمایه کافی برای خرید یک واحد کامل ندارند، میتواند فرصتی مناسب برای سرمایهگذاری تدریجی و هدفمند باشد. مهمترین مزایای خرید مسکن متری عبارتاند از:
|
عنوان مزیت |
توضیحات |
|
نیاز به سرمایه کمتر |
امکان ورود به بازار مسکن با مبالغ پایینتر نسبت به خرید یک واحد کامل فراهم میشود. افراد میتوانند حتی با سرمایههای کوچک نیز سرمایهگذاری را آغاز کنند. |
| شفافیت در قراردادها |
قراردادها و شرایط سرمایهگذاری بهصورت قابل بررسی ارائه میشوند و خریدار میتواند جزئیات مربوط به مالکیت، قیمتگذاری و نحوه تسویه را مشاهده کند. |
|
امکان تنوع در سبد سرمایهگذاری |
بهجای تمرکز کل سرمایه روی یک ملک، امکان سرمایهگذاری در چند پروژه مختلف وجود دارد که به مدیریت بهتر ریسک کمک میکند. |
| افزایش نقدشوندگی نسبت به روش سنتی |
فروش سهم یا متراژ خریداریشده در برخی پلتفرمها سادهتر از فروش یک ملک کامل است و فرآیند تبدیل دارایی به نقدینگی میتواند سریعتر انجام شود. |
| مناسب برای سرمایهگذاری بلندمدت |
این روش هم برای سرمایهگذاری با هدف کسب سود در بلندمدت مناسب است و هم برای افرادی که قصد دارند بهمرور زمان به خانهدار شدن نزدیک شوند. |
معایب خرید مسکن متری
خرید متری مسکن بدون ریسک نیست و مانند هر روش سرمایهگذاری دیگری، چنین معایب و چالشهایی را دارد:
ابهام در نوع مالکیت
در بسیاری از طرحها، مالکیت بهصورت قراردادی یا سهامی تعریف میشود و خریدار سند رسمی برای متراژ مشخص دریافت نمیکند.
وابستگی زیاد به اعتبار پلتفرم و سازنده
امنیت خرید و فروش متری به پلتفرم عرضهکننده نقش بستگی دارد. هرگونه ضعف مدیریت، مشکلات حقوقی یا ورشکستگی میتواند سرمایه خریدار را در معرض خطر قرار دهد.
تاخیر در ساخت و تحویل پروژه
پروژههای ساختمانی زمانبندی دقیقی برای تحویل پروژه ندارند. در خرید متری، این تاخیرها باعث میشود برنامهریزی مالی افراد دچار چالش شود و سرمایه کوچک افراد از بین برود.
نقدشوندگی محدود در برخی موارد
اگر بازار ثانویه فعال نباشد، فروش سهمها یا متراژ خریداریشده ممکن است زمانبر و دشوار باشد.
دشواری در تشخیص ارزش واقعی سهم
تشخیص اینکه قیمت هر سهم یا هر متر بهدرستی ارزشگذاری شده است یا خیر، برای یک سرمایهگذار عادی پیچیده است و نیاز به دانش تخصصی دارد.
حرف آخر درباره خرید متری ملک
خرید متری ملک مسیری هوشمندانه برای ورود به بازار مسکن است که تلاش میکند امکان سرمایهگذاری در املاک را با سرمایههای کوچکتر برای افراد مختلف فراهم کند. در این مدل، افراد به جای خرید یک واحد کامل، بخشی از متراژ یک پروژه ساختمانی را خریداری میکنند و متناسب با سهم خود از افزایش ارزش آن ملک بهرهمند میشوند. این روش فرصتی ست برای کسانی که میخواهند بهتدریج وارد بازار مسکن شوند یا سرمایه خود را در یک دارایی فیزیکی مانند ملک قرار دهند.
با این حال، مانند هر نوع سرمایهگذاری دیگری، خرید متری ملک هم در کنار مزایایی مانند دسترسی آسانتر به بازار مسکن، امکان سرمایهگذاری تدریجی و تنوع در سبد دارایی، با ریسکهایی مانند وابستگی به اعتبار سازنده، شرایط قرارداد و وضعیت بازار مسکن همراه است. پس قبل از ورود به چنین سرمایهگذاریهایی، به صورت دقیق پروژه را بررسی کنید، قرارداد را مطالعه کنید تا شناخت عمیقی از مسیرهای سرمایه گذاری داشته باشید.
سوالات متداول
آیا امکان تبدیل سهم متری به یک واحد کامل مسکونی وجود دارد؟
در برخی پروژهها اگر سرمایهگذار متراژ کافی خریداری کند، ممکن است امکان دریافت یک واحد کامل فراهم شود، اما این موضوع به شرایط قرارداد و پروژه بستگی دارد.
حداقل سرمایه لازم برای شروع خرید متری ملک چقدر است؟
در پلتفرم ها حداقل سرمایه 100 هزار تومان است، اما در طرحها امکان سرمایهگذاری با مبالغ کم فراهم شده است.
در صورت تاخیر در ساخت پروژه، چه اتفاقی برای سرمایه خریداران میافتد؟
شرایط جریمه یا ضمانتهای قراردادی برای تاخیر در پروژه در نظر گرفته میشود که در قرارداد هر پروژه مشخص شده است.
آیا سرمایهگذاران میتوانند سهم متری خود را قبل از پایان پروژه بفروشند؟
در برخی پلتفرمها بازار ثانویه برای خرید و فروش سهمها وجود دارد، اما میزان نقدشوندگی به شرایط بازار و تقاضا بستگی دارد.
چگونه میتوان از معتبر بودن یک پروژه فروش متری ملک اطمینان پیدا کرد؟
بررسی مجوزهای قانونی، سابقه سازنده، جزئیات قرارداد و شفافیت اطلاعات پروژه از مهمترین راههای ارزیابی اعتبار یک پروژه است.
