صاب‌ملک پلتفرم شراکت جمعی ساخت‌وساز در ایران هست که با تجمیع و شراکت دادن سرمایه‌های خرد و کلان افراد مختلف و با صرفه‌جویی در زمان و هزینه‌ی سرمایه‌گذاران، به معرفی و مدیریت پروژه‌های ساخت‌وساز می‌پردازد.
در صاب‌ملک هر پروژه به تعدادی صاب (sub) با ارزش حقوقی کاملاً یکسان تقسیم می‌گردد که متناسب با پیشرفت پروژه، به قیمت روز به مشتریان فروخته می‌شود.
صاب‌ملک پلتفرم شراکت جمعی ساخت‌وساز در ایران هست که با تجمیع و شراکت دادن سرمایه‌های خرد و کلان افراد مختلف و با صرفه‌جویی در زمان و هزینه‌ی سرمایه‌گذاران، به معرفی و مدیریت پروژه‌های ساخت‌وساز می‌پردازد.
در صاب‌ملک هر پروژه به تعدادی صاب (sub) با ارزش حقوقی کاملاً یکسان تقسیم می‌گردد که متناسب با پیشرفت پروژه، به قیمت روز به مشتریان فروخته می‌شود.
صاب‌ملک اولین پلتفرم توکنایز و سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز ایران است. این پلتفرم با سابقه‌ی اجرای ۲۰ پروژه، امکان مشارکت در ساخت‌وساز را از ۵ میلیون تومان فراهم کرده است. در صاب‌ملک، سرمایه‌گذار بدون هیچ تعهدی برای پرداخت اقساط آتی، در سود ناشی از ارزش افزوده‌ی ساخت‌وساز و تورم مسکن سهیم می‌شود.
در این مدل، کاربر به جای خرید مستقیم یک ملک یا واحد آپارتمانی، بخشی از یک پروژه ساختمانی را از طریق خرید صاب در اختیار می‌گیرد. طبق توضیحات پلتفرم، عواید نهایی پروژه پس از فروش یا بهره‌برداری، متناسب با تعداد صاب های هر سرمایه‌گذار میان صاب‌داران تقسیم می‌شود.
در مدل صاب‌ملک، هر پروژه ساختمانی به تعدادی واحد سرمایه‌گذاری با ارزش حقوقی یکسان تقسیم می‌شود که به آن صاب یا Sub گفته می‌شود. هر صاب نشان‌دهنده سهمی مشخص از کل پروژه است و سرمایه‌گذار با خرید آن، در پروژه شریک می‌شود.
مراحل سرمایه‌گذاری در صاب‌ملک
صاب‌ملک با تجمیع سرمایه های افراد مختلف، منابع مالی لازم برای اجرای پروژه های ساختمانی را تامین می‌کند. مراحل سرمایه‌گذاری در صاب‌ملک این‌گونه است:
شناسایی پروژه‌های ساختمانی پروژه‌ها از نظر موقعیت، اسناد، مجوزها، وضعیت ساخت، تقاضای منطقه و بازده احتمالی بررسی می‌شوند.
برآورد هزینه کل پروژه هزینه‌ها بر اساس برنامه زمانبندی، گانت چارت و قیمت های روز محاسبه می‌شود.
تقسیم پروژه به صاب کل هزینه پروژه با در نظر گرفتن ضریب اطمینان، به تعداد مشخصی صاب با ارزش حقوقی یکسان تقسیم می‌شود.
عرضه صاب ها به سرمایه‌گذاران کاربران با خرید صاب، وارد پروژه می‌شوند. قیمت اولیه صاب ها در شروع پروژه از ۵ میلیون تومان اعلام شده است.
افزایش قیمت صاب متناسب با پیشرفت پروژه ارزش صاب ها در طول زمان می‌تواند متناسب با پیشرفت پروژه، قیمت روز ملک، هزینه مصالح و ارزش افزوده ساخت تغییر کند.
گزارش‌دهی و نظارت بر پروژه طبق ادعای پلتفرم، تیم فنی و حسابداری صاب‌ملک بر روند مالی و فیزیکی پروژه ها نظارت می‌کند و گزارش های دوره‌ای ارائه می‌دهد.
امکان خرید و فروش در بازار ثانویه سرمایه‌گذاران می‌توانند در صورت نیاز، صاب های خود را در بازار ثانویه عرضه کنند.
خروج از پروژه و تقسیم عواید در پایان، واحدها از طریق فروش ریالی یا بازار خروج به فروش می‌رسند و عواید متناسب با تعداد صاب ها میان صاب‌داران تقسیم می‌شود.
فرایند خرید صاب در صاب‌ملک
فرایند خرید در صاب‌ملک به‌صورت آنلاین انجام می‌شود و کاربر پس از ثبت‌نام می‌تواند پروژه موردنظر خود را انتخاب کند.
مراحل خرید صاب
ورود به سایت صاب‌ملک
ثبت‌نام یا ورود به حساب کاربری
مشاهده پروژه های فعال
بررسی اطلاعات پروژه، موقعیت، پیشرفت، قیمت صاب و شرایط قرارداد
انتخاب پروژه موردنظر
مشخص کردن تعداد صاب
بررسی و تأیید قرارداد
پرداخت مبلغ سرمایه‌گذاری و کارمزد خرید
دریافت قرارداد حقوقی مشارکت
پیگیری وضعیت پروژه از طریق پنل کاربری
امکان فروش صاب در بازار ثانویه یا دریافت عواید در پایان پروژه
درآمد صاب‌ملک از کجاست؟
درآمد صاب‌ملک از سود پروژه‌های ساختمانی نیست و از محل کارمزد ورود و خروج سرمایه‌گذاران تامین می‌شود. این ساختار، تعارض منافع را حذف می‌کند و موفقیت مالی پلتفرم را به سودآوری صاب‌داران گره می‌زند.
کارمزدهای اعلام‌شده در صاب‌ملک
در صاب‌ملک کارمز خرید ۱ ٪ و کارمزد فروش صاب‌ها ۲ ٪ اعلام شده است. صاب‌ملک اعلام کرده سود ساخت‌وساز متعلق به صاب‌داران است و سازنده صرفا به‌عنوان مدیر یا مجری پروژه، دستمزد دریافت می‌کند.
سود در صاب‌ملک چگونه تقسیم می‌شود؟
طبق توضیحات صاب‌ملک، تمام ارزش پروژه متعلق به صاب‌داران است. در پایان پروژه، پس از فروش واحدها یا خروج از پروژه، عواید نهایی متناسب با تعداد صاب های هر فرد تقسیم می‌شود.
بازار ثانویه صاب‌ملک و وضعیت نقدشوندگی
اگر سرمایه‌گذار در هر مرحله از پروژه به نقدینگی نیاز داشته باشد، نیازی به انتظار تا پایان ساخت ندارد. او می‌تواند صاب‌های خود را در بازار ثانویه به سایر کاربران بفروشد. تسویه در این بازار تابع میزان عرضه و تقاضا و سفارش‌گذاری خریداران است. وجود این بازار، نقدشوندگی سرمایه‌گذاری در مسکن را به‌طور قابل‌توجهی افزایش می‌دهد و این امکان را فراهم می‌کند که سرمایه‌گذار در صورت نیاز، دارایی خود را در کوتاه‌ترین زمان ممکن نقد کند.
انتخاب و ارزیابی پروژه‌ها در صاب‌ملک
صاب‌ملک یک فرآیند ساختاریافته برای ارزیابی و انتخاب پروژه‌ها طراحی کرده است که هیچ پروژه‌ای بدون عبور از آن، اجازه‌ی ورود به پلتفرم را پیدا نمی‌کند.
انتخاب پروژه: هر پروژه پیش از عرضه در صاب‌ملک، از یک فرآیند دقیق ۷ مرحله‌ای عبور می‌کند:
ارزیابی حقوقی اسناد زمین: بررسی اصالت سند، عدم وجود رهن، توقیف یا معارض، و احراز ممنوع‌المعامله نبودن مالکان.
بررسی جوازهای ساخت: تطبیق پروانه ساخت با مقررات شهرداری، نقشه‌های مصوب معماری و سازه، و تأییدیه‌های نظام مهندسی.
تحلیل پتانسیل منطقه: بررسی رشد قیمت مسکن، دسترسی‌ها، طرح‌های توسعه شهری و پتانسیل افزایش ارزش در میان‌مدت و بلندمدت.
مطالعه اقتصادی محافظه‌کارانه: برآورد هزینه‌های ساخت و قیمت فروش بر اساس قیمت روز منطقه، با رویکردی واقع‌بینانه.
تحلیل سودآوری: بررسی پروژه با سناریوهای مختلف و شاخص‌های مالی نظیر نرخ بازده داخلی (IRR) و ارزش خالص فعلی (NPV).
تحلیل ریسک: شناسایی ریسک‌های تأخیر، افزایش هزینه، نوسان بازار و تغییر قوانین، و تعیین راهکارهای مدیریت آن‌ها.
توکنایز کردن پروژه: در این مرحله، با در نظر گرفتن مجموع هزینه‌های اجرا، ارزش زمانی پول، هزینه‌های احتیاطی و ریسک‌های پروژه، تعداد کل صاب‌ها و قیمت‌گذاری اولیه‌ی آن‌ها تعیین می‌شود. سپس پروژه به واحدهایی با ارزش حقوقی یکسان تقسیم شده و به‌صورت مرحله‌ای، متناسب با پیشرفت پروژه، عرضه می‌گردد.
پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها به‌صورت مستمر توسط تیم کنترل پروژه (PMO) صاب‌ملک ارزیابی و راستی‌آزمایی می‌شود. گزارش‌های دوره‌ای شامل تصاویر، ویدیوهای مستند و گزارش‌های متنی در صفحه‌ی پروژه منتشر می‌شود. همچنین سرمایه‌گذاران افزون بر ثبت تفاهم‌نامه‌ی دیجیتال در سامانه، امکان دریافت نسخه‌ی فیزیکی و مهرشده‌ی قرارداد رسمی را نیز دارند.
مجوزهای صاب‌ملک
بر اساس اطلاعات ارائه‌شده، صاب‌ملک حداقل دارای این مجوزها یا نشان های هویتی و صنفی است:
اینماد
مجوز نظام صنفی رایانه‌ای
صاب‌ملک چه تفاوتی با سایر روش‌های سرمایه‌گذاری در مسکن
صاب‌ملک برای کسانی طراحی شده که می‌خواهند با سرمایه کمتر وارد بازار ملک شوند، اما این مدل با خرید مستقیم ملک تفاوت های مهمی دارد. در روش‌های سنتی، سرمایه‌گذار در جایگاه «خریدار یک دارایی آماده» قرار می‌گیرد؛ دارایی‌ای که ارزش آن تابع تورم عمومی مسکن است. اما در صاب‌ملک، سرمایه‌گذار در جایگاه «شریک فرآیند ساخت» قرار می‌گیرد.
تفاوت صاب‌ملک با فروش متری
در فروش متری، سرمایه‌گذار قیمت قطعی متراژ معینی از یک ملک را به قیمت روز خریداری می‌کند و در پایان دوره، دارایی او معادل قیمت روز همان متراژ است. یعنی سود سرمایه‌گذار تنها از یک منبع تأمین می‌شود که همان تورم عمومی مسکن است. در صاب‌ملک، سرمایه‌گذار با خرید صاب در تمام زنجیره‌ی ارزش پروژه سهیم می‌شود. عایدی نهایی او ترکیبی است از تورم عمومی مسکن به‌همراه سود ناشی از ارزش افزوده‌ی ساخت.
تفاوت صاب‌ملک با پیش‌فروش سنتی
در پیش‌فروش سنتی، خریدار ملک را با احتساب حاشیه‌ی سود سازنده خریداری می‌کند. یعنی عمده‌ی ارزش افزوده‌ای که در فرآیند ساخت ایجاد می‌شود، به سازنده می‌رسد. ورود به این بازار نیازمند سرمایه‌ی کلان اولیه است و خریدار را با تعهدات سنگینی مانند پرداخت چک‌ها و اقساط در سررسیدهای معین درگیر می‌کند. در صاب‌ملک، سرمایه‌گذار هزینه‌های ساخت را به قیمت تمام‌شده پرداخت می‌کند و سود ناشی از فرآیند ساخت به‌طور کامل به خود او می‌رسد. هر خرید صاب، تسویه‌ی قطعی سهم است و هیچ تعهدی برای پرداخت‌های آتی یا اقساط ماهانه ایجاد نمی‌کند.
تفاوت صاب‌ملک با تعاونی‌های مسکن
در تعاونی‌های مسکن، اعضا متعهد به پرداخت‌های ماهانه یا اقساط مشخص در بازه‌های زمانی معین هستند. علاوه بر این، تقسیم واحدها بر اساس قرعه‌کشی یا اولویت‌های خاص انجام می‌شود که می‌تواند به بی‌عدالتی در تخصیص واحدها منجر شود. در صاب‌ملک، هیچ الزامی برای پرداخت‌های آتی وجود ندارد و سرمایه‌گذار با هر بودجه‌ای که در اختیار دارد، می‌تواند در پروژه مشارکت کند. سهم هر سرمایه‌گذار بر اساس تعداد صاب‌های او محاسبه می‌شود و تمامی محاسبات شفاف و قابل پیگیری است.
حداقل سرمایه‌گذاری در صاب‌ملک چقدر است؟
حداقل سرمایه‌گذاری ۵ میلیون تومانی ویژه‌ی فاز عرضه‌ی اولیه‌ی پروژه‌هاست. اگر سرمایه‌گذار در فازهای میانی اقدام به ورود کند، بهای ورود به تناسب ارزش‌گذاری روز صاب‌های پروژه و بهای تمام‌شده‌ی مصالح مصرفی تعیین می‌شود و طبیعتا بالاتر از سطح ۵ میلیون تومان خواهد بود. این موضوع ناشی از رشد ارزش صاب‌ها در طول پروژه است و نه یک محدودیت ساختاری.
نکات قوت و قابل توجه صاب‌ملک
مهم‌ترین نقطه تمایز صاب‌ملک، تغییر جایگاه مخاطب از خریدار ملک آماده به شریک در فرایند ساخت است. این رویکرد اجازه می‌دهد سرمایه‌های خرد (حتی از ۵ میلیون تومان) همگام با تورم مسکن پیش بروند و از ارزش افزوده تولید ساختمان نیز سهم ببرند، بدون آنکه زیر بار پیش‌خریدهای سنگین یا تعهدات اقساطی بروند. با این حال، ماهیت این روش به افق دید میان‌مدت و بلندمدت گره خورده است و همراه با ریسک‌های اجرایی ساخت‌وساز پیش می‌رود؛ در نتیجه برای کسانی طراحی شده که به دنبال تنوع‌بخشی به سبد دارایی و بازدهی واقعی هستند، نه افرادی که نقدشوندگی لحظه‌ای یا سود قطعی و تضمین‌شده می‌خواهند.
سوالات متداول
حداقل سرمایه‌گذاری اعلام‌شده در صاب‌ملک ۵ میلیون تومان است.
کارمزد خرید صاب ۱ درصد و کارمزد فروش صاب ۲ درصد اعلام شده است.
سود از محل رشد قیمت ملک و ارزش افزوده ساخت‌وساز ایجاد می‌شود و در پایان پروژه متناسب با تعداد صاب ها میان صاب‌داران تقسیم می‌شود.
بله. صاب‌ملک اعلام کرده که کاربران می‌توانند صاب های خود را در بازار ثانویه پلتفرم برای فروش عرضه کنند.
خیر. خرید صاب به معنی خرید مستقیم یک واحد آپارتمان با سند تفکیکی نیست. کاربر از طریق قرارداد، در یک پروژه ساختمانی شریک می‌شود.
