فاطمه شکری 
دستور تازه برای مسکن ایثارگران؛ زمین باکیفیت و وام ساخت در راه است؟
۱۴۰۵/۰۸/۰۳
فرض کنید می‌خواهید پس‌انداز خود را وارد بازار مسکن کنید تا ارزش آن در برابر تورم حفظ شود. اما ورود به این بازار از مسیر خرید یک واحد کامل، برای بسیاری از سرمایه‌گذاران با سرمایه‌های خرد امکان‌پذیر نیست. روش‌های سنتی مانند خرید متری یا پس‌اندازهای کوچک نیز بازدهی محدودی دارند و بیشتر در حد جبران تورم عمل می‌کنند. صاب‌ملک برای همین شرایط طراحی شده است: به‌جای تمرکز بر خرید مسکن آماده، بر ساختوساز متمرکز است و به‌جای سود اسمیِ همگام با تورم، سود فراتر از تورم ملکی را هدف می‌گیرد.
در این مدل، شما به‌جای خرید یک واحد کامل، با خرید واحدهای کوچکی به نام «صاب (توکن)» در کل پروژه‌ی ساختمانی شریک می‌شوید و از تورم مسکن و ارزش افزوده‌ی حاصل از ساختوساز، مانند یک سازنده بهره می‌برید.
صاب‌ملک چیست و چه ارزشی برای سرمایه‌گذار ایجاد می‌کند؟
صاب‌ملک، اولین پلتفرم توکنایز و سرمایه‌گذاری در ساختوساز ایران است که با تقسیم پروژه‌های ساختمانی به واحدهای کوچکی به نام «صاب (توکن)»، امکان مشارکت در ساختوساز را از مبلغ ۵ میلیون تومان فراهم کرده است. ارزش اصلی صاب‌ملک در این است که سرمایه‌گذار را در کل پروژه شریک می‌کند، نه فقط در یک متراژ مشخص یا یک واحد خاص. به همین دلیل، سرمایه‌گذار در صاب‌ملک از دو منبع سود بهره‌مند می‌شود:
- نخست، تورم مسکن که ارزش ملک را در طول زمان افزایش می‌دهد.
- دوم، ارزش افزوده‌ی ساخت که از تفاوت بین قیمت تمام‌شده‌ی ساخت و قیمت فروش نهایی پروژه به دست می‌آید.
این ساختار، صاب‌ملک را از روش‌هایی مانند خرید ملک آماده که تنها تورم مسکن را پوشش می‌دهند، متمایز می‌کند و به سرمایه‌گذار امکان می‌دهد سودی فراتر از تورم مسکن کسب کند. علاوه بر این، صاب‌ملک هیچ تعهدی برای پرداخت اقساط آتی یا خرید مجدد ایجاد نمی‌کند و سرمایه‌گذار می‌تواند در هر زمان از طریق بازار ثانویه، صاب‌های خود را نقد کند. این ترکیب از سود دوگانه، انعطاف‌پذیری و شفافیت، صاب‌ملک را به یکی از گزینه‌های قابل بررسی برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن تبدیل کرده است. برای آشنایی بیشتر با نحوه‌ی محاسبه‌ی سود در پروژه‌های صاب‌ملک، مقاله‌ی سود فراتر از تورم چیست؟ را مطالعه کنید.
پشتوانه‌های حقوقی و مالی صاب‌ملک چیست؟
یکی از دغدغه‌های اصلی سرمایه‌گذاران خرد در فضای دیجیتال و فین‌تک، میزان اعتبار و شفافیت مجموعه‌ها است. صاب‌ملک فرآیند ارزیابی پروژه‌های خود را از یک فیلتر ۷ مرحله‌ای دقیق عبور می‌دهد که تنها پروژه‌هایی که از تمام آن‌ها عبور کنند، اجازه‌ی ورود به پلتفرم را پیدا می‌کنند:
- ارزیابی حقوقی اسناد زمین
- بررسی جوازهای ساخت شهرداری و نظام مهندسی
- تحلیل پتانسیل منطقه
- مطالعه‌ی اقتصادی محافظه‌کارانه (Feasibility Study)
- تحلیل سودآوری با شاخص‌های مالی
- مدیریت ریسک‌های احتمالی
- توکنایز کردن پروژه
از منظر ساختار سازمانی و پشتوانه، صاب‌ملک با نام «شرکت جمع‌سپاری املاک و ساخت صاب» به ثبت رسیده و دارای مجوزهای قانونی لازم نظیر اینماد و نظام صنفی رایانه‌ای است. نقطه‌ی عطف انضباط مالی این پلتفرم، حضور گروه مالی پاسارگاد به عنوان یکی از سهامداران اصلی در ساختار حاکمیت شرکتی آن است. این حضور نهادینه‌شده، به برقراری سیستم‌های نظارت چندلایه، حسابرسی دقیق و شفافیت عملیاتی پایدار در تمام پروژه‌ها کمک می‌کند.
فرآیند سرمایه‌گذاری و نظارت در صاب‌ملک
شروع سرمایه‌گذاری در این پلتفرم به صورت دیجیتال انجام می‌شود.
- ثبت‌نام و احراز هویت آنلاین در سامانه صاب‌ملک.
- بررسی پروژه‌ها و خرید صاب متناسب با بودجه (حداقل یک صاب معادل ۵ میلیون تومان).
- صدور قرارداد: ثبت قرارداد رسمی دیجیتال در پنل کاربری با امکان درخواست نسخه فیزیکی و ممهور.
- گزارش‌دهی دوره‌ای: انتشار مستمر تصاویر، ویدیوهای پیشرفت فیزیکی و به‌روزرسانی قیمت صاب‌ها (دو بار در ماه: روزهای ۵ و ۲۰).
سود مرکب در صاب‌ملک
اگر بخواهید با روش سنتی و با پس‌انداز سالانه‌ی معادل ارزش ۱ مترمربع، یک واحد مسکونی ۸۰ متری بخرید، با توجه به تورم و دستمزدهای امروزی، به حدود ۸۰ سال زمان نیاز خواهید داشت. این معادله‌ی فرسایشی باعث شده است که خانه‌دار شدن برای بسیاری به یک رؤیای دست‌نیافتنی تبدیل شود. اما مدل شراکت جمعی در صاب‌ملک این فرمول را به کلی تغییر داده است
در صاب‌ملک، سرمایه‌گذار به دلیل شراکت کامل در ارزش افزوده‌ی حاصل از ساختوساز، از سود مرکب نیز بهره‌مند می‌شود. برای درک بهتر این موضوع، فرض کنید فردی به‌صورت منظم، هر سال معادل ۱ مترمربع مسکن در پروژه‌های صاب‌ملک سرمایه‌گذاری می‌کند. با در نظر گرفتن یک نرخ سود محافظه‌کارانه‌ی سالانه (حداقل ۲۰ درصد فراتر از تورم ملکی)، ارزش دارایی فرد به شکل تصاعدی رشد می‌کند. به این معنا که سود هر سال، به اصل سرمایه اضافه می‌شود و در سال بعد، خودِ آن سود نیز سود تولید می‌کند. این همان چیزی است که به آن سود مرکب می‌گویند.
همان‌طور که در نمودار بالا مشاهده می‌کنید، اگر فردی به مدت ۱۵ سال، هر سال معادل ۱ مترمربع سرمایه‌گذاری منظم داشته باشد، در روش خرید متری سنتی در پایان تنها ۱۵ مترمربع مسکن خواهد داشت؛ اما در صاب‌ملک، به لطف قدرت سود مرکب ساختوساز، این مقدار به ۸۶.۴ مترمربع (یک واحد مسکونی کامل) تبدیل خواهد شد.
این برنامه‌ی بلندمدت، یکی از مطمئن‌ترین روش‌ها برای کسانی است که می‌خواهند از امروز، پس‌اندازهای خرد خود یا آینده‌ی فرزندانشان را به یک دارایی مولد و نوساز تبدیل کنند. صاب‌ملک با تقسیم پروژه‌ها به واحدهای کوچک ۵ میلیون تومانی (صاب) و تقسیم کل سود ساختوساز بین صاب‌داران، این سود واقعی و فراتر از تورم را محقق ساخته است.
چرا ارزش افزوده‌ی ساختوساز از خرید ملک آماده سودآورتر است؟
وقتی ملکی آماده می‌خرید، سود شما تنها به یک عامل وابسته است: رشد قیمت مسکن در منطقه. اما در صاب‌ملک، سرمایه‌گذار از دو منبع سود بهره‌مند می‌شود که یکی از آن‌ها در روش‌های سنتی وجود ندارد.
- منبع اول، تورم مسکن است. همان سودی که در خرید ملک آماده هم به دست می‌آید و ارزش پول را در برابر تورم حفظ می‌کند.
- منبع دوم، ارزش افزوده‌ی ساخت است. این سود از تفاوت میان هزینه‌ی تمام‌شده‌ی ساخت (شامل زمین، مصالح، مجوزها و دستمزد) و قیمت فروش نهایی واحد نوساز به دست می‌آید. در روش‌های سنتی، این سود به سازنده تعلق می‌گیرد. اما در صاب‌ملک، چون سرمایه‌گذار در کل پروژه شریک است، این ارزش افزوده نیز به نسبت صاب‌های هر فرد، بین صاب‌داران تقسیم می‌شود.
ترکیب این دو منبع، همان چیزی است که به آن سود فراتر از تورم می‌گوییم. به همین دلیل، بازدهی پروژه‌های صاب‌ملک می‌تواند از رشد خالص قیمت مسکن جلو بزند.
- نمونه‌ی عملی: پروژه‌ی یافت‌آباد ۱ که در مرداد ۱۴۰۲ آغاز شد و در خرداد ۱۴۰۵ به پایان رسید، نمونه‌ی واقعی این مدل است. در این پروژه، ارزش هر صاب ۴.۲۸ برابر شد (۵ میلیون تومان در ابتدای پروژه و ۲۱.۴ میلیون تومان در انتهای پروژه)، در حالی که قیمت آپارتمان نوساز در همان منطقه ۲.۴ برابر رشد کرد. این تفاوت، همان ارزش افزوده حاصل از ساختوساز است که به صاب‌داران تعلق گرفت.
مزایای صاب‌ملک نسبت به روش‌های سنتی
در مقایسه با روش‌های سنتی سرمایه‌گذاری در مسکن، صاب‌ملک چند مزیت ساختاری دارد:
- در فروش متری، سود ساخت به سازنده تعلق می‌گیرد. اما در صاب‌ملک، سرمایه‌گذار در کل پروژه شریک است و از ارزش افزوده‌ی ساخت نیز بهره‌مند می‌شود.
- در پیش‌فروش سنتی، سرمایه‌گذار متعهد به پرداخت اقساط سنگین است و با ریسک خالی‌فروشی مواجه می‌شود. اما در صاب‌ملک، هیچ الزامی برای پرداخت اقساط آتی وجود ندارد.
- در تعاونی‌های مسکن، تقسیم واحدها بر اساس قرعه‌کشی یا اولویت‌های خاص انجام می‌شود که می‌تواند به بی‌عدالتی منجر شود. اما در صاب‌ملک، سهم هر سرمایه‌گذار دقیقاً بر اساس تعداد صاب‌های او محاسبه می‌شود.
علاوه بر این، صاب‌ملک چند سازوکار عملی برای شفافیت و امنیت سرمایه‌گذار فراهم کرده است:
- نقدشوندگی از طریق بازار ثانویه: سرمایه‌گذار می‌تواند در هر مرحله از پروژه، صاب‌های خود را به سایر کاربران بفروشد و سرمایه‌اش را نقد کند که به وضوح نقدشوندگی بالاتری نسبت به ملک دارد.
- حذف اقساط اجباری: برخلاف پیش‌فروش و تعاونی، هیچ پرداخت ماهانه یا تعهد آتی وجود ندارد.
- سقف ثابت عرضه: تعداد کل صاب‌های هر پروژه از ابتدا تعیین می‌شود و امکان افزایش آن وجود ندارد.
- فهرست عمومی صاب‌داران: هر سرمایه‌گذار در پنل کاربری خود یک شناسه‌ی یکتا دریافت می‌کند. این شناسه در فهرست عمومی صاب‌داران پروژه نمایش داده می‌شود و هر فرد می‌تواند با مراجعه به آن فهرست، تعداد صاب‌های خود را بررسی کند. این ساختار، امکان فروش یک سهم به چند نفر (خالی‌فروشی) را از نظر ساختاری منتفی می‌کند، چون مجموع صاب‌های فروخته‌شده در هر لحظه قابل رصد است.
نتیجه‌گیری پیرامون صاب‌ملک
صاب‌ملک با تغییر تمرکز از «خرید مسکن آماده» به «ساختوساز مسکن»، ساختار سنتی سرمایه‌گذاری ملکی را دگرگون کرده است. این پلتفرم با ارائه‌ی سود فراتر از تورم ملکی، شفافیت در گزارش‌دهی و امکان ورود با مبالغی از ۵ میلیون تومان، به سرمایه‌گذاران خرد اجازه می‌دهد در پرسودترین بخش اقتصاد یعنی تولید مسکن شریک شوند. علاوه بر این، حضور گروه مالی پاسارگاد به عنوان یکی از سهامداران اصلی، به انضباط مالی و شفافیت عملیاتی این پلتفرم کمک می‌کند.
برخلاف روش‌هایی مانند خرید ملک آماده یا خرید متری ملک که تنها تورم مسکن را پوشش می‌دهند، صاب‌ملک سرمایه‌گذار را در کل پروژه شریک می‌کند و او را از ارزش افزوده‌ی ساخت نیز بهره‌مند می‌سازد. این ترکیب، به‌همراه حذف تعهدات اقساطی، نقدشوندگی از طریق بازار ثانویه و شفافیت در گزارش‌دهی، صاب‌ملک را به یکی از گزینه‌های قابل بررسی برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن تبدیل کرده است.
برای بررسی پروژه‌های فعال و شروع مسیر سرمایه‌گذاری، می‌توانید به صفحه‌ی پروژه‌های صاب‌ملک مراجعه کنید یا برای آشنایی بیشتر با این پلتفرم، صفحه‌ی معرفی صاب‌ملک را مطالعه کنید. همچنین برای شروع سرمایه‌گذاری، می‌توانید مستقیماً ثبت‌نام کنید.
سوالات متداول
حداقل سرمایه برای ورود به صاب‌ملک چقدر است؟
حداقل سرمایه‌گذاری، خرید یک واحد صاب (توکن) به ارزش پایه‌ی ۵ میلیون تومان است.
چه نهادی پشتوانه مالی و نظارتی این پلتفرم است؟
علاوه بر ثبت رسمی تحت عنوان «شرکت جمع‌سپاری املاک و ساخت صاب» و مجوزهای لازم، گروه مالی پاسارگاد به عنوان یکی از سهامداران اصلی در حاکمیت شرکتی آن حضور دارد.
آیا پیش از پایان پروژه می‌توان سرمایه را خارج کرد؟
بله. از طریق بازار ثانویه پلتفرم می‌توانید صاب‌های خود را به سایر کاربران بفروشید. نقدشوندگی تابع حجم عرضه و تقاضای بازار در آن مقطع خواهد بود.
نرخ کارمزد خرید و فروش صاب چقدر است؟
کارمزد خرید ۱ درصد و کارمزد فروش صاب ۲ درصد محاسبه می‌شود.
آیا سود سرمایه‌گذاری تضمینی است؟
خیر؛ سود پروژه‌ها تابع بهای تمام‌شده ساخت و شرایط بازار املاک است و طبق مقررات، سود تضمینی داده نمی‌شود؛ اما مدل مدیریت پروژه بر مبنای حاشیه امن سود فراتر از تورم پیش‌بینی شده است.
امتیاز کاربران
—/5
براساس 0 نظر ثبت شده
ثبت نظر
نظرات کاربران